La Ley No. 189-11 sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso crea un marco legal unificado para impulsar el desarrollo del mercado hipotecario y de valores de la República Dominicana, igualmente incorpora la figura del fideicomiso, en aras de complementar la legislación financiera dominicana.
OBJETIVO DE LA LEY
Crear las figuras jurídicas necesarias y fortalecer las existentes, para poder desarrollar el mercado hipotecario dominicano, canalizando recursos de ahorro voluntario u obligatorio, para el financiamiento a largo plazo a la vivienda y a la construcción en general, profundizando el mercado de capitales con la ampliación de alternativas para los inversionistas institucionales y fomentando el uso de instrumentos de deuda que faciliten dicha canalización, lo que, unido a la creación de incentivos especiales, aportes del Estado y economías de procesos, sirvan para promover proyectos habitacionales, especialmente los de bajo costo, así como fomentar el ahorro para la adquisición de viviendas por la población, a fin de mitigar el importante déficit habitacional el país.
FIDEICOMISO
Es el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales, a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la constitución de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido, cuya administración o ejercicio de la fiducia será realizada por el o los fiduciarios según las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas, llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con la ley. El fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza mutua entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este último administra fielmente los bienes fideicomitidos, en estricto apego a las instrucciones y a los requerimientos formulados por el fideicomitente.
MODALIDADES DEL FIDEICOMISO
Conforme a nuestra Ley, el Fideicomiso es una figura legal que puede ser aplicada en distintas ramas de negocios y por tanto puede tomar distintos perfiles, debido a su amplia versatilidad, adaptándose a cada situación en particular. Es por ello que existen diversas modalidades para la aplicación de esta herramienta, cada una de ellas con características y regulaciones particulares; entre las modalidades citamos:
- Fideicomiso de Planificación Sucesoral.
- Fideicomisos Culturales, Filantrópicos y Educativos.
- Fideicomiso de Inversión
- Fideicomiso de Inversión inmobiliaria y Desarrollo inmobiliario
- Fideicomiso de Oferta Pública, Valores y Productos
- Fideicomiso en Garantía
- Fideicomiso para la Construcción de Viviendas de Bajo Costo.
Fideicomiso para la Construcción de Viviendas de Bajo Costo.
Es uno de los más regulados por la Ley 189-11, por los incentivos fiscales y las concesiones que a nivel constructivo otorga la referida Ley. A través de ellos, se otorgan soluciones habitacionales con la participación de las empresas públicas o privadas, mediante los cuales será facilitado el acceso a una vivienda digna a las familias de menos recursos de la sociedad, lo que constituye uno de los objetivos más importantes de la Ley.
Con este nuevo instrumento, se incentivará la construcción de viviendas asequibles que no excedan de los RD$2,400,000.00; todo lo cual será impulsado por el Estado y la Legislación Dominicana para motivar a las empresas constructoras e inversionistas, al desarrollo de proyectos de esta índole, además de dinamizar la economía y el mercado de capitales a través de ellos.
La práctica de esta modalidad es uno de los objetivos más importantes de la Ley 189-11 con una serie de incentivos, con exenciones de un cien por ciento (100%) de los impuestos descritos a continuación:
a) Impuesto sobre la Renta y Ganancias de Capital previsto por el Código Tributario de la República Dominicana y sus modificaciones;
b) Cualquier impuesto, derecho, tasa, carga, o contribución alguna que pudiere ser aplicable a las transferencias bancarias y a la expedición, canje o depósito de cheques.
c) Impuesto sobre activos o patrimonio, incluyendo, pero no limitado, al Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria, Vivienda Suntuaria y Solares Urbanos No Edificados (IPI) establecido por la Ley No.18-88, y sus modificaciones.
d) Impuestos sobre la construcción, tasas, derechos, cargas y arbitrios establecidos en la Ley que crea un Sistema de Elaboración de Reglamentos Técnicos para la Preparación y Ejecución de Proyectos y Obras Relativas a la Ingeniería, la Arquitectura y Ramas Afines, y su Reglamento de Aplicación, así como cualquier otra legislación que se haya creado o por crear, que afecte la construcción con el cobro de impuestos, tasas, derechos, cargas o arbitrios, incluyendo cualesquier otros impuestos sobre los servicios de construcción u otros servicios conexos brindados para el beneficio del proyecto.
e) Impuestos sobre el traspaso de bienes inmuebles y registro de operaciones inmobiliarias en general.
Esta modalidad introduce la Ventanilla Ünica del Ministerio de Obras Públicas creada por el Reglamento contenido en el Decreto No. 360-12 para simplificar y reducir los procesos de obtención de los permisos que se requieren para el desarrollo de dichos proyectos y poder iniciar rápidamente su construcción. De igual modo a través de la Ventanilla Unica, se solicita al INVI, la calificación de dichos proyectos conforme al Reglamento para la Acreditación de Viviendas de Bajo Costo, según establece el Decreto No. 359-12
Acreditado el Proyecto como PVBC adquiere automáticamente para el adquiriente, un derecho de compensación del Itbis, de acuerdo al Artículo 23 de la Norma General 02-2012. Dicha compensación servirá como parte del inicial de la vivienda o para ser aplicado al saldo insoluto del préstamo aprobado en favor del adquiriente. Al 2013, el monto a ser compensado quedó fijado entre un 8% a un 10% del costo de construcción de la vivienda.
Sin embargo, no todo adquiriente de un PVBC podrá calificar para compensación del ITBIS, solo aquellos que sean adquiriente de una primera y única vivienda, utilizada como su casa-habitación. Deberá ser beneficiario de una pre-aprobación de un financiamiento por una entidad de intermediación financiera y poseer una cuenta de ahorro programado.
